年初以来，受部分资产短期经营情况不佳等负面因素袭扰，REITs二级市场价格出现了一定幅度的波动。
在不少业界专家看来，随着2023年REITs四季报的陆续释出，叠加市场情绪的回暖，本轮调整有望逐渐放缓。当前REITs的二级市场价格已处于较低水平，继续下探空间收窄，项目估值相对平稳，投资机会已开始显现。
年初调整充分计价悲观预期
本周以来，REITs二级市场延续震荡格局。
中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2024年1月23日收盘，已上市30只公募REITs的收盘价较前一交易日平均下跌0.72%；平均换手率为1.12%；较前一交易日下降0.12%；平均成交量为365.20万份，较前一交易日减少5.13%；总成交金额为3.50亿元，较前一交易日减少8.24%。
不可否认，REITs市场表现较易受到宏观环境、市场流动性、投资人情绪等因素的影响。
2024年伊始，个别REITs项目底层资产经营情况不及预期就严重挫伤了投资者信心，在有关仓储物流项目公告调降底层资产续租租金的情况下，仅5个工作日内，相关REIT的下跌幅度就超过了20%，并引发了市场对REITs基本面的进一步担忧，使得盘面波动加剧，甚至带动仓储物流行业和整个产权类REITs市场震荡下行。
公开数据显示，截至1月12日收盘，中证REIT（收盘）指数收于698.73点，今年以来下跌了7.63%。不仅如此，按照资产类别划分，产业园、仓储物流、保租房、环保、清洁能源、高速公路类公募REITs的平均跌幅分别为12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%，产权类公募REITs的跌幅相对较大。
“市场总是会过度反应已知风险的不确定性。”一位机构交易员向记者表示，“REITs开年以来的持续下跌，正是市场重新定价的动态过程。我们有理由相信，市场已充分计价了悲观预期，基于公募REITs估值跌至合理区间的判断，则具有长期高比例稳定分红特质的REITs产品，依旧具备长期配置价值。”
二级市场利空因素基本消纳
无疑，基本面始终是市场表现的“压舱石”。
记者注意到，现阶段REITs部分行业板块业绩已在逐渐修复，大多数REITs产品都表现出了较强的基本面韧性。
回顾2023年3季报数据，能源类、保租房和标准厂房、环保行业的平均年化收入达成率分别为107%、106%、106%和103%，产业园和仓储物流行业的平均年化收入达成率也有约98%的水平。
不仅如此，近期陆续公布的2023年4季报数据也为市场信心修复增添了重要的砝码。
根据中信建投证券统计，财盛证券截至1月21日，在已上市的30只公募REITs中，已有21只披露了2023年第4季度报告。其中，17只产品于2023年第4季度实现盈利。就可供分派现金的完成率情况来看，共有18只REITs达成2023年可供分派现金预测，总体完成率为99.7%，完成率较高。其中，有14只完成率超过100%，包括鹏华深圳能源REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏合肥高新REIT在内的3只REITs完成率高于120%。
中信证券首席经济学家明明指出：“虽然在宏观经济修复斜率放缓的背景下，部分REITs项目的底层资产于经营层面依旧承压，但从可供分配金额完成度视角来看，除部分高速和个别产业园项目外，大部分公募REITs的可供分配金额完成度已基本达标。”
“我们认为，在底层资产经营向好及全年分派率完成度较高的带动下，REITs市场有望逐步复苏。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲称。
显然，市场中的悲观预期正逐渐分解。
来自中金公司的研究观点亦认为，公募REITs市场过去较长一段时间的阴跌中已包含了对高速公路车流量增长率、产权类REITs出租率和租金水平等关键要素的重新定价，估值消纳或已较为充分。
“磨底”阶段配置建议择优限劣
“事实上，年初市场下跌还受到了部分项目二级市场解禁的影响，但目前来看，绝大多数REITs已经度过了解禁期，后续解禁对REITs市场情绪的压制也将得到有效缓解。”一位券商交易员在接受记者采访时表示，“由此，回到REITs市场的布局层面，个人建议结合本月下旬陆续出炉的四季报情况，挖掘业绩预期完成率较高、同比稳健或有修复、行业与区域周期性压力相对较轻的标的进行布局。”
“站在当前时点，市场呈现出‘磨底’的波动态势，公募REITs强制高分红的优势料将在大类资产配置中逐步凸显，建议投资者可择时布局抗周期特征明显的资产，例如保障房、生态环保和能源类项目。”明明建议，“同时关注价格出现超跌、现金分派率合适、经营仍有一定保障的资产，包括部分高速公路、仓储物流、工业厂房，以及部分二线产业园项目。”
记者在采访中发现，作为国内的创新金融产品，REITs市场的短期波动并未阻碍各机构看多其发展前景的信心。
当前，REITs的绝对估值已处于偏低水平——二级市值相对资产估值的大幅折价，表明当前价格已充分计价了未来资产运营业绩下行的悲观预期。在宏观经济基本面趋稳的背景下，后续价格进一步下跌的空间已经收窄，当前时点的投资安全边际开始显现。下一阶段，REITs二级市场价格企稳后与运营基本面共振上行值得期待。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
