随着5月17日央行发布降首付、取消全国房贷利率下限等多项个人住房贷款优化政策以来，多地火速落实楼市新政。据不完全统计，目前，已有湖北、广西、云南、山西、广东（省内19个城市）等宣布优化调整住房信贷政策，执行首套首付最低15%，取消利率下限。近日，记者走访广州市多个一手项目了解到，广深暂未落地15%首付，未引来明显的市场波动。业内人士表示，近期广州、深圳两地新房市场和二手房市场表现较活跃，对于市场而言，按揭利率下降空间，国企收购新房用作保障性住房的进展等政策落地情况更受关注，对消化库存、提振预期有更大影响。
▎数据：
新政首周一手房成交套数环比上涨近16%
5月24日，广东省内除广州、深圳以外的19个城市的差别化住房信贷政策调整。对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，购买第二套商品住房最低首付款比例不低于25%，取消利率下限，实现房贷利率的市场化。
广州、深圳暂未落地执行首付比例的降低。业内人士表示，广州、深圳目前的成交都相对活跃，暂时没有马上跟进的迫切性。同时，以广州来看，主城区新盘至少四五百万元起步，如果按首付15%起执行，月供杠杆相当大，为防范过低首付的金融风险，一线城市的政策会更谨慎。
而从市场反应来看，合富研究院数据显示，5月17日房地产新政出台后，广州楼市整体来访和成交稳中有升。其中，新政首周一手房来访环比上周上涨近15%，成交套数环比上涨近16%。除一手房外，广州二手房市场更热闹，仅从带看量看，新政后首个周末广州贝壳累计看房人数6469人，达近一个月来的峰值。
作为“5·17新政”后亮相，同时是广东19城落地房贷新政后首个开盘的新项目，位于黄埔的保利招商华发·中央公馆从亮相到开售人气都相当旺。项目户型面积选择较丰富，财盛证券除了实用率高，300多万元到500多万元的售价也与周边次新二手房价格相当。据相关负责人介绍，上周末项目首开成交了180套。由于房贷新政并未落地，项目的首付比例还是按照正常的付款方式，没有变化。
▎市场：
房企大多准备了灵活应对方案
近一周以来，广州虽未落实首套房商贷15%首付的政策，但房企又希望尽可能借助政策利好拉动成交，故大多准备了灵活的应对方案，比如针对首付资金不足的客户，推出“无忧购”活动。如果广州继续执行首套商贷首付30%的政策，开发商承诺可退房。
记者近日走访广州市多个一手项目了解到，广深暂未落地15%首付并未引来明显的市场波动。在位于白云新城的万科·瑧山府，有工作人员表示项目定位偏改善，大多数是置换客户，首付成数多在五成以上，因此此前首付可能降至15%的预期对其影响不大。而在主打刚需群体这一客群的越秀·星汇锦城，有置业顾问表示，“5·17新政”的确是对客户有一定的带动作用。
不过，也有中介人士向记者透露，首付15%未落地在一定程度上影响了总价段约200万元的老城区小面积单位的意向客户。该中介人士表示，近期这一总价段老城区二手房的咨询量有较明显上升，一方面是这类产品在价格调整过后性价比凸显，医疗、教育资源完备；另一方面是200万元总价段的客户群体对首付较为敏感，配合相应的利率下调后购房门槛切实有所下降。
▎行业前瞻：
光降首付不行，降房贷利率也要跟上
中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前，多数城市取消首套房贷利率后，房贷利率普遍执行LPR-40bp至LPR-70bp（3.25%-3.55%）之间，少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%。随着各地首付比例和房贷利率继续调整，大多数城市首付比例有望执行首套15%、二套25%；房贷利率方面，或有更多城市参考当前部分城市房贷利率水平进行调整。
对于近期一系列新政的落地情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降低首付比例本质上还是希望居民加杠杆，这与过去的政策逻辑没有太大的区别。考虑到存款端成本没有明显下降的情况下，按揭利率进一步下调的空间不大。如果仅仅是首付下调了，按揭利率并没有明显的下调，实际的效果是有限的。后续还需要关注国企收购新房用作保障性住房的进展。如果这个政策落地加速的话，对消化库存、提振预期具有巨大的帮助。
文/广州日报新花城记者：刘丽琴、龙乐乐
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
